孙宏斌诗与远方的布局:房地产是绝对核心主业

2019-04-01 03:02栏目:地产
TAG: 地产

  简介:融创把2019年销售目标定为5500亿元,目标增幅约为20%。孙宏斌称,没有把未来增长率作为非常重要的指标。

  3月29日11点,融创中国董事会主席孙宏斌准时出现在了融创中国(2018年业绩发布会的现场。而两个小时前的投资者会议上,人头攒动,不停加座。孙宏斌一出场就掌声雷动。

  最近的五个月时间,融创的股价翻了一倍。在经历行业预期转变,下半年市场降温后,孙宏斌交出了一份精彩的2018年度答卷。

  2018年,融创及其联属公司实现合同销售面积约为3027.9万平方米,合同销售金额约为人民币4608.3亿元,合同销售金额同比增长27.3%。

  然而,孙宏斌表示:“我并不关心股票表现。”一向务实派的孙宏斌,这两年被公众认为选择了“诗和远方”,或许,“在路上”才是孙宏斌一贯的风格。

  融创把2019年销售目标定为5500亿元,目标增幅约为20%。孙宏斌称,没有把未来增长率作为非常重要的指标。数据的背后,融创正在积极控投资、降杠杆。

  行业天花板难以打破时,“稳”不仅是地产市场与政策的主题,也是房企的主题。过去一年,融创主动放缓投资、降杠杆,在前期资产储备下,迎来一波业绩生长。

  报告显示,2018年融创投资业务现金流出净额为340.8亿元,主要来自于集团直接投资或收购股权获取新项目,以及文旅城项目建设支出。目光拉长,便可看出融创收敛力度多大。2017年,这一数字为1201.69亿元,是2018年三倍多。

  控速放缓之下,融创在2018年却实现营业收入1247.5亿元,同比增长89.4%,毛利润311.4亿,同比增长128.5%;净利润174.5亿,同比增长50%;公司拥有人应占利润165.7亿,同比上涨50.6%。每股基本盈利3.79元,同比上涨37.3%。

  过去2016~2018年,融创按年实现的合同销售金额分别为1506亿元、3620亿元、4608亿元,三年合同销售金额复合增长率达75%。

  此外,随着部分并购而来的低毛利资源影响因素的逐步消除,集团毛利率也逐渐回归,2018年至25%,较2017年的20.7%提高4.3个百分点,权益净利率也提升至12.4%。

  董事会建议2018年度向股东分红派息,提议末期股息为每股人民币0.827元,较2017年每股0.501元派息方案增长65.7%。若获股东大会批准,预计融创2018年派息总额将逾36亿元。

  2018年,融创主动控速求稳,财务降杠杆也在持续。融创中国行政总裁汪孟德表示,融创在过去两年间积极降低债务总额和负债比率,进一步优化资本结构、增强财务弹性和安全性。

  截至报告期末,融创总资产7166.60亿,同比上年末的6231亿增长15%;所有者权益731.07亿,较上年末的606亿增长21%;现金余额1202亿,同比增长24%。

  去年,公司经营业务现金流入净额520.5亿元,投资业务现金流出净额340.8亿元,融资业务现金流出净额104.3亿元,现金流继续为正。集团债务净额与资产总额比率为15.2%,较2017年同期19.7%继续下降。

  “之前是快速成长阶段,下一个阶段是稳健增长阶段,杠杆率持续下降,财务指标持续释放。”汪孟德说。

  融创将去年成绩归为城市深耕的结果。数据显示,2018年,融创旗下有16个城市公司销售金额超100亿元,其中重庆、青岛超300亿元,上海、杭州、郑州和济南超200亿元,北京、成都等9个城市居百亿规模。

  融创正在稳步增长。克而瑞研究中心最新发布的《2019年一季度中国房地产企业销售排行榜》显示,融创今年一季度销售金额达797亿,较去年同期的718亿元增长超11%,继续保持平稳增长。

  融创的优势在于前期对土地市场的精准把控。据孙宏斌介绍,2015至2016年间,融创已完成全国核心城市布局;2016到2018年间,集团提高拿地标准,并基本停止公开市场拿地。2018年10月至今,继续聚焦于核心一二线城市的市场机会,强化在核心城市的土地储备优势。

  报告期内,融创新增土地储备约4820万平方米,权益土地储备约2631万平方米,平均土地成本3723元/平方米。基本完成中国所有一线、二线及强三线城市布局,并划分为北京区域、华北区域、上海区域、西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域进行管理。

  截至去年底,融创总土地储备面积2.56亿平方米,对应货值3.55万亿,其中70%~80%都是通过并购获取,土地平均成本为4181元/平方米,对应同期超过15000元/平方米的销售均价,利润空间较为丰厚。

  融创方面透露,集团2019年总可售货值7834亿,约84%位于一二线亿元销售目标计算,预计2019年销售去化率要达到七成左右。此外,目前集团账面有超5800亿元已售可结转资源,将在未来2~3年内相继转化为收益。

  但谈及2019年市场,孙宏斌依旧悲观。“很多人看我们拿地,觉得我们乐观,其实我们特别悲观,2019年房价不能涨,这是政治底线,是不会放开的。我们对今年的市场非常悲观。”

  因此,孙宏斌认为在拿地上要非常小心。近期多地土地市场出现回暖甚至出现偏热、高溢价率等现象,但房价大幅上涨的可能性极小,拿高价地风险很大。具体到融创,“公司在拿地方面一直没有目标,有好机会就拿,没有好机会就不拿。”

  房企多元化永远是绕不过的命题。恒大许家印发力新能源汽车,碧桂园杨国强布局新农业和机器人。但当谈及融创“多元化”业务时,孙宏斌表示,我们没有多元化,我们就是房地产+。

  此前3月25日,融创宣布战略升级,成为“中国家庭美好生活整合服务商”,发力文旅与文化板块。目前,其文旅集团主要包括收购万达而来的文旅城;文化集团包含东方影都、乐融致新和乐创文娱资产。

  孙宏斌并不称其为多元化业务。“这两个业务是长期的,希望逐步培养,让它五年、十年后有个特别好的规模。我们没有多元化,当下主要是心无旁骛地把地产做好,地产增长空间还是很大的。”

  从其业绩报告可见一斑。2018年,融创物业销售收入录得1177.1亿元,占94.36%的绝对比重。文旅城运营收入20.3亿元,占比1.63%,较2017年占比1.65%略有下降。

  孙宏斌有自己的打算,“文旅、文化业务看的是5~10年后的表现,现在处于培育阶段。”他说,这些资产投资成本都很低,未来其价值可以值5000亿。并表示,融创投资文旅、文娱要花的大钱都已投完,后面不需要大投入,除非做新项目。

  “未来,房地产开发业务是我们的绝对核心主业,我们现在的布局、土地储备、产品竞争力都会让融创保持比较稳定的增长。”汪孟德表示。

  IP文化需要时间积淀,融创表示将严格控制非地产业务投资,重点提升现有资产的运营和盈利能力,培育成为未来新的增长点。

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